Indexmietverträge: Vermeiden oder verhandeln!

Besonders in Zeiten einer hohen Teuerungsrate entwickeln sich sogenannte Indexmietverträge zu Kostentreibern. In ihnen sind Wertsicherungsklauseln zwischen Vermieter und Mieter vereinbart, die eine Mieterhöhung zum Beispiel an die Entwicklung des Verbraucherpreisindexes knüpfen. Steigt dieser, steigt auch die vereinbarte Grundmiete - oder umgekehrt.

Eine (nicht abschließende) Regelung im Mietvertrag könnte lauten:

„Ändert sich der vom Statistischen Bundesamt zuletzt veröffentlichte monatliche Verbraucherpreisindex, der im Basisjahr 2015 mit 100 Punkten bewertet worden ist, gegenüber dem Stand am 1.1.2022 oder gegenüber der letzten Mietänderung aufgrund einer Indexänderung um mehr als 5 Prozent, so ändert sich der in § … vereinbarte Mietzins prozentual entsprechend. Feststellungsgrundlage dafür sind die monatlichen Veröffentlichungen des Statistischen Bundesamtes in Wiesbaden.“

In manchen Fällen ist auch geregelt, dass die Erhöhung erst dann vorgenommen werden kann, wenn eine der Parteien dies schriftlich verlangt hat. Ansonsten ist denkbar, dass auch rückwirkende Erhöhungen der Miete bis zum Zeitpunkt der Verjährung geltend gemacht werden. Das wären dann rückwirkend 3 Jahre, beginnend mit dem 31.12. des Jahres, in dem die Erhöhung des Verbraucherpreisindexes eingetreten war.

Prozentpunkte in Prozent umrechnen
Soweit eine Klausel – anders als in vorstehender Beispielformulierung - auf die Steigerung der Punkte des Index abstellt, wären die Punkte der Steigerung in Prozente umzurechnen, denn die vereinbarte Höhe der Punkte kann nicht mit den Prozenten ihrer Erhöhung gleichgestellt werden.

Einfache oder mehrfache Mieterhöhung möglich?
Ist der Zeitpunkt der Mietveränderung einmal eingetreten, so kommt es weiter darauf an, ob die Mieterhöhung nach dem Vertrag nur einmalig während der Laufzeit vorgenommen werden soll oder ob dies auch mehrfach möglich sein soll. In der Praxis findet man häufig Verträge, in denen eine wiederholte Erhöhung ermöglicht wird, wenn der Index nach der letzten Erhöhung erneut um den vereinbarten Betrag gestiegen ist.

Unangemessene Mieten
Aktuell könnte die Indexklausel nach dem Lebenshaltungskostenindex zu unangemessenen Mieten führen. So ist beispielsweise in einer Krise nicht absehbar, wie sich die Praxismieten künftig entwickeln werden. Zwar hat der Vermieter das Interesse, seine Einnahmen im Wert an den Lebenshaltungskostenindex anzupassen. Die Zinsen hat er aber im Regelfall über Jahre festgeschrieben und diese ändern sich dann nicht so wie der Lebenshaltungskostenindex.

Zudem sind in Krisenzeiten fallende Mieten nicht unrealistisch. Um hier gegenzusteuern, kann es sinnvoll sein, neben der Indexklausel eine zusätzliche Regelung aufzunehmen, wonach jede Seite nach einem bestimmten Zeitraum, z.B. nach 5 oder 10 Jahren, einen öffentlich bestellten Sachverständigen nach Vorschlag der zuständigen Industrie- und Handelskammer beauftragen kann, für die Parteien die angemessene Miete mit Wirkung für die Zukunft festzustellen. Der Sachverständige muss auch das Fachgebiet der Mietpreisbewertung abdecken.

Wertsicherungsklauseln vermeiden …
Mieter sollten grundsätzlich eine auf einem Index basierende Wertsteigerungsklausel vermeiden. In Jahren einer geringen Inflation erscheinen sie attraktiv. Seit Anfang des Jahres 2022 aber wurden mancherorts bereits erhebliche Mieterhöhungen angekündigt. Diese können sich jährlich sogar mehrfach wiederholen, eine Obergrenze gibt es aus Rechtsgründen in diesem Falle nicht!

Um eine ständige Veränderung der Miete zu vermeiden, wird, wie in der vorstehenden Beispielsformulierung aufgenommen, ein Schwellenwert in der Höhe der Steigerung von 5 oder 10 Prozent vereinbart. Wird dieser Schwellenwert erreicht, beginnt je nach Inhalt der Vereinbarung ab diesem Zeitpunkt der Anspruch auf Zahlung des erhöhten oder verminderten Mietzinses.

… oder verhandeln!
Besteht der Vermieter auf einen sogenannten Indexmietvertrag, lohnt es sich zu verhandeln. Neben dem Sachverständigengutachten, welches allerdings mit Kosten verbunden ist, kann man versuchen, eine Staffelmiete zu vereinbaren, wonach die Miete nach einem bestimmten Zeitraum um einen festen Preis steigt, z. B. alle 3 Jahre um 50 Cent pro m².

Ist die Indexklausel im Mietvertrag einmal vereinbart, so bleibt dem Mieter nichts anderes übrig, als eine zutreffend neu festgesetzte Miete zu zahlen.

(Rechtsanwalt Thomas Bischoff, Fachanwalt für Handels-, Gesellschaft- und Medizinrecht)

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